央行連2度升息,200萬指數房貸舊戶,最快7月起,
房貸息恐衝破1.7%達1.73~1.75%左右;
新貸戶的地板價也將從1.56%攀升到1.685%,房仲業者直言,
依央行此升息速度,最快年底前,房貸息將上探2%追上14年前、
2008年金融海嘯前的水準,國人買房抗通膨效果恐降低。
各銀行房貸指標利率(i)多以六大或七大行庫一年期定儲機動或固定利率平均值計算,
各行庫最新存款牌告利率20日生效,連帶牽動各銀行房貸指標利率的漲幅。
尤其這次各行庫一年期定儲固定利率調幅、
多遠高於機動利率調幅,換言之,
各銀行的房貸指標利率若是釘住「固定利率」做指標加碼者,
房貸戶的付息壓力就會較高。
以七大行庫來看,土銀、合庫、
兆豐銀都是釘住「六行庫一年期定儲機動利率平均數」,
台銀、第一銀、華南銀、
彰銀(2801)則是釘住「六或七行庫的定儲固定利率平均數」,
台銀更是釘住六行庫一二三年期定儲固定利率平均數,指標加碼最高。
據初步計算,7月起土銀、合庫、兆豐(2886)銀房貸舊戶,
房貸息將增加0.125個百分點,台銀、第一銀、華南銀、彰銀房貸舊戶,
房貸息則會上升0.145~0.1555個百分點,換言之,
七行庫共約94.8萬房貸舊戶,房貸息最高將上探1.75%。
若以房貸1000萬、20年期,以最高房貸息增加0.1555個百分點、
達1.76%來估算,一年本息均攤將增加8676元,對一般首購族也算是不小的負擔。
至於7月起的新貸戶,銀行主管坦言,各銀行「房貸地板價」
一般會參考公教人員房貸利率,今年3月央行升息後,
公教房貸利率已達1.56%,若郵儲機動利率這次也僅升息半碼,市場房貸新地板價將是1.685%。
行庫高層坦言,就算房貸指標利率(i)「升很多」,
但為了市場競爭力、維持一定的房貸水位、及續搶首購族,
多數銀行對新貸首購族,房貸息仍會盡量往1.685%地板價靠攏。
但該行庫也坦言,就算是首購族的新貸戶,
想要拿到1.685%地板價也不容易,得符合首購的A級客戶、
低貸放成數,還得送區域中心或區營運處審,
據了解,從3月起拿到房貸地板價者占比已非常低。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說,若依央行此升息速度,
估計最快年底前,房貸息就會攀升到2%,
追上2008年14年前金融海嘯前的水準,
若再加上稅費負擔,預估包租公、
置產族的購屋需求將會減少,甚至「買房抗通膨」的功能也會失效。
他說,在央行信用管制、加強金檢、
升息、內政部打炒房等諸多壓力下,
住宅投資客已快速退場,以租金收入為主、
利息負擔為核心的晚近包租公也因利差被逐步擰乾,
也開始陷入觀望。
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